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8月8日，北京發(fā)布樓市新政，其中提出，進(jìn)一步優(yōu)化住房限購政策，符合條件家庭在北京市五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。同時(shí)，從四方面加大了住房公積金支持力度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京此次限購政策調(diào)整主要是利好人戶分離家庭的加購及別居住宅的購置，公積金政策調(diào)整能夠有效降低購房者的購房成本。在此次政策的支持下，預(yù)計(jì)三季度市場形勢能夠延續(xù)上半年的良好走勢，鞏固前期止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)。

北京優(yōu)化住房限購和公積金政策

8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），自8月9日起施行。

《通知》提出，進(jìn)一步優(yōu)化住房限購政策。符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。即京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。同時(shí)，對成年單身人士在北京市購買商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購政策。

居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購2套，在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環(huán)內(nèi)限購1套。

同時(shí)，《通知》從四方面加大了住房公積金支持力度：

一是擴(kuò)大首套房公積金貸款支持范圍。對借款申請人（含共同申請人，下同）在北京市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，由此前認(rèn)定為二套房，調(diào)整成認(rèn)定為首套房。

以房屋總價(jià)400萬元，公積金貸款100萬元、貸款年限30年為例，由二套房調(diào)整為首套房后，首付款最高減少60萬元，月供最高減少253元。

二是加大二套房公積金貸款支持力度。在最高貸款額度方面，將二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，大力支持改善性住房需求。如借款人滿足適用公積金支持建筑綠色發(fā)展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優(yōu)惠，最多上浮40萬元，最高可貸款140萬元。

在最低首付款比例方面，將二套房公積金貸款最低首付款比例，由購買五環(huán)內(nèi)住房不低于35%、購買五環(huán)外住房不低于30%，統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。

三是提高每繳存公積金一年可貸額度，由每繳存公積金一年可貸10萬元提高至可貸15萬元。借款人申請120萬元貸款，由原需要繳存公積金11年零1個(gè)月，降低為繳存7年零1個(gè)月。如借款人滿足適用公積金支持建筑綠色發(fā)展、支持多子女家庭購房等政策的條件，還能享受貸款額度上浮的政策優(yōu)惠，最多上浮40萬元，首套住房最高可貸款160萬元。

四是落實(shí)《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，《通知》明確，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請公積金貸款。目前，繳存職工購買北京市新建住房且已簽訂購房合同的，可通過提供網(wǎng)簽合同編號(hào)提取住房公積金支付購房首付款，同時(shí)申請公積金貸款。

滿足購房需求，降低購房成本

對于北京樓市新政，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，五環(huán)外新房庫存量占據(jù)整個(gè)北京新房市場庫存的較高比例，二手房市場中五環(huán)外掛牌房源量也不容小覷。與此同時(shí)，居民的住房需求也逐漸從單一的剛性需求向多樣化改善性需求轉(zhuǎn)變。在此背景下，對限購政策進(jìn)行調(diào)整顯得尤為必要。

北京鏈家研究院院長高原指出，北京限購政策此次主要變化是對于已符合北京市限購政策的家庭而言，在五環(huán)外購置住房不再限制購房套數(shù)。值得關(guān)注的是，此次政策調(diào)整僅解除了五環(huán)外購置住房的數(shù)量上限，對社保年限等北京市購房的基本門檻未做調(diào)整。

“北京此次限購政策調(diào)整清晰地劃分了五環(huán)內(nèi)外的購房政策，旨在引導(dǎo)需求向五環(huán)外流動(dòng)，優(yōu)化市場庫存結(jié)構(gòu)。而且不是所有人都可以買，北京對五環(huán)外購房依然要求有戶籍或者社保，微調(diào)政策避免局部區(qū)域市場波動(dòng)過大?！睆埓髠フf。

對于新政對購房者的影響，高原認(rèn)為，主要是利好人戶分離家庭的加購及別居住宅的購置。近年來隨著北京城市發(fā)展的不斷推進(jìn)，尤其是外圍片區(qū)城市界面與功能的快速改善，北京市人戶分離現(xiàn)象較多，部分家庭確實(shí)存在五環(huán)外購置多套住房的現(xiàn)實(shí)需求，此次調(diào)整購房政策，使得此類家庭的受限顯著減少，同時(shí)也不再區(qū)分單身與否，更符合當(dāng)前購房群體的實(shí)際需求。

而對于公積金政策的優(yōu)化，高原表示，公積金作為購房者購房的重要支持力量，其資金成本相對按揭貸款更低，公積金信貸額度與比例的提升，能夠有效降低購房者的月付壓力與總利息成本。同時(shí)，新政對于改善性群體也有較好支持。首先是對于占市場交易者近三成的“一買一賣”置換群體而言，在原有的認(rèn)定方式之下，將被認(rèn)定為二套購房者，公積金信貸額度上限為60萬元，而新政之下則可被認(rèn)定為首套，公積金信貸上限大幅提升至120萬元。而對于加購住房的改善群體，二套額度上限則由60萬提升至100萬元。此外，此次北京市在流程優(yōu)化后，購房者可在購房階段提取公積金作為首付款使用，能夠顯著降低青年剛需群體的一次性支付壓力，節(jié)約了潛在的資金過橋成本。

對于新政對市場的影響，高原認(rèn)為，在去年“9·30”政策支持下，北京市住宅市場進(jìn)入連續(xù)三個(gè)季度的平穩(wěn)期，今年上半年全市二手房網(wǎng)簽88575套，新房銷售18220套，同比分別增長18.4%、24.4%。同期價(jià)格也相對穩(wěn)定，市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢初現(xiàn)且相對穩(wěn)定。在此次政策的支持之下，相信三季度市場形勢能夠延續(xù)上半年的良好走勢，鞏固前期止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)。

校對：劉榕枝