證券時報網(wǎng)
聶英好
2025-08-25 22:46
2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)整周期，市場分化加劇與下行壓力并存。保利發(fā)展(600048)多措并舉實現(xiàn)經(jīng)營基本面穩(wěn)健，核心競爭力持續(xù)凸顯。
8月25日晚間，保利發(fā)展發(fā)布2025年半年報，今年上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入1168.57億元，簽約金額1451.71億元穩(wěn)居行業(yè)前列；經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入160.17億元，同比由負轉(zhuǎn)正；期末貨幣資金達1385.62億元，疊加593億元已售待回籠資金，流動性儲備充裕。
債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
面對市場波動，保利發(fā)展年初即確立“搶銷售、抓回籠”策略，實現(xiàn)銷售規(guī)模穩(wěn)步領(lǐng)跑。上半年，保利發(fā)展簽約面積713.54萬平方米，簽約均價提升至2.03萬元/平方米，其中38個核心城市貢獻92%銷售額，較去年同期提升3個百分點。在上海、廣州、成都等9個核心城市，保利發(fā)展市場排名穩(wěn)居第一；石家莊、福州等8城躋身前三，廣州、佛山等7城市場占有率突破15%，核心區(qū)域競爭優(yōu)勢進一步鞏固。
回款端表現(xiàn)更為亮眼。報告期內(nèi)，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售回籠1448億元，綜合回籠率達100%，同比提升15個百分點；當期銷售回籠率65.3%，同比提高9個百分點。同時，保利發(fā)展通過推動存量項目納入政府收儲、收回政府回購款、盤活預(yù)售監(jiān)管資金等方式新增可動用資金，有效補充現(xiàn)金流。
債務(wù)管理方面，保利發(fā)展持續(xù)發(fā)揮信用優(yōu)勢，融資成本與結(jié)構(gòu)雙向優(yōu)化。上半年，保利發(fā)展創(chuàng)新發(fā)行國內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，規(guī)模85億元，6年期綜合成本僅2.32%；報告期內(nèi)發(fā)行57億元公司債與中期票據(jù)，期末直接融資占比達21.53%。截至6月末，保利發(fā)展資產(chǎn)負債率73.53%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率63.30%，凈負債率59.64%，分別同比下降0.82、1.40和3.02個百分點；新增有息負債平均成本降至2.71%，期末綜合融資成本2.89%，債務(wù)安全性與成本優(yōu)勢同步凸顯。
存量增量協(xié)同破局
報告期內(nèi)，保利發(fā)展完成住宅交付6.3萬套，實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入1051億元，營業(yè)總收入1169億元，公司毛利率14.6%，略高于2024年全年水平；實現(xiàn)利潤總額99億元，歸母凈利潤27.11億元。面對存量去化、品質(zhì)提升帶來的新挑戰(zhàn)，公司系統(tǒng)深化組織能力建設(shè)，著力改善盈利能力。
針對行業(yè)存量壓力，保利發(fā)展推行“老盤新作、全面煥新”策略。上半年，2021年及以前存量項目實現(xiàn)銷售514億元，占總銷售額35%。通過調(diào)規(guī)優(yōu)化產(chǎn)品、升級社區(qū)配套、開展空置房整改等舉措，存量項目競爭力顯著提升；同時嚴格落實“以銷定產(chǎn)”，新完成“調(diào)轉(zhuǎn)換退”項目51萬平方米，多個項目突破開發(fā)限制，資源價值進一步釋放。
增量投資端精準發(fā)力，聚焦核心城市結(jié)構(gòu)性機會。報告期內(nèi)，保利發(fā)展新增26個項目均位于北京、上海、杭州等核心城市，總地價509億元，總計容面積228萬平方米，拓展金額權(quán)益比87%保持高位。其中8個項目已實現(xiàn)首開銷售，貢獻簽約超40億元；另有8個項目掛鉤存量土地置換，加速存量問題化解。2022年及之后獲取的增量項目上半年簽約占比達65%，較2024年全年提升5個百分點，推動項目平均簽約利潤率回升。
在不動產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域，保利發(fā)展持續(xù)擴大在營規(guī)模、提升運營效益。截至6月末，保利發(fā)展酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等在營資產(chǎn)面積達573萬平方米，較上年末增加39萬平方米；其中租賃住房在營2.6萬間，同比增長18%。購物中心板塊通過“開新時光季”主題活動吸引客流2530萬人次，新簽品牌數(shù)量同比增加15%；社區(qū)商業(yè)新增招商13萬平方米，為去年全年兩倍，助力住宅項目銷售去化。上半年，保利發(fā)展資產(chǎn)經(jīng)營收入25.4億元，同比提升13%，同時通過發(fā)行商用物業(yè)類REITs、新增租賃住房貸款，進一步拓寬持有資產(chǎn)融資渠道。
