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2025-05-13 22:16
5月13日，中指研究院發(fā)布《2025中國產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商評價研究報告》顯示，2024年，產(chǎn)業(yè)新城招商進(jìn)入資本賦能深度整合期。傳統(tǒng)以土地、稅收優(yōu)惠為核心的招商模式邊際效益持續(xù)遞減，而基金投資、孵化器培育、產(chǎn)融結(jié)合等資本工具的應(yīng)用，推動招商效率高速增長。
多地加速布局產(chǎn)業(yè)基金，通過“政府引導(dǎo)+市場運(yùn)作”的模式推動科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級與金融資本的深度融合，構(gòu)建“科技—產(chǎn)業(yè)—金融”良性循環(huán)。運(yùn)營商聯(lián)合地方政府和社會資本設(shè)立母基金，通過子基金撬動更多資金投向重點(diǎn)領(lǐng)域，同時圍繞龍頭企業(yè)布局上下游設(shè)立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基金，形成“投資—落地—集群”閉環(huán)，打造“基金+園區(qū)+項(xiàng)目”生態(tài)。
此外，產(chǎn)業(yè)園REITs申請和上市速度加快。報告顯示，2024年，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商推動落實(shí)“資本、資產(chǎn)、資金、資管”循環(huán)聯(lián)動目標(biāo)。運(yùn)營商不斷拓展融資渠道，綜合運(yùn)用中期票據(jù)、短期融資券、綠色公司債等多種融資模式，通過有效聚合資本市場資源，多鏈融合加快創(chuàng)新驅(qū)動，持續(xù)增強(qiáng)主體融資能力，同時積極發(fā)揮金融創(chuàng)新對于園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速功能，持續(xù)推動了金融資源優(yōu)勢在科創(chuàng)、招商方面賦能園區(qū)。
另外，產(chǎn)業(yè)園REITs展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，全年新增申請、上市及擴(kuò)募產(chǎn)品較去年有明顯加快。區(qū)域分布上，除北上廣深外，成渝、長三角等新興經(jīng)濟(jì)圈成為重點(diǎn)布局區(qū)域。與之相對的，產(chǎn)業(yè)園REITs各底層項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)分化嚴(yán)重，超過半數(shù)項(xiàng)目的底層資產(chǎn)出租率同比呈現(xiàn)下滑，部分因營收承壓不得不采取以價換量的策略。園區(qū)運(yùn)營商應(yīng)持續(xù)管制自身租賃情況和租金增長情況，在整體供大于求、產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)降租金搶租戶的大背景下，能否提供更高的運(yùn)營服務(wù)質(zhì)量將成為降低空置率乃至保護(hù)利潤率的有力保障。
最后，報告認(rèn)為，未來，輕重并舉是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商重要的發(fā)展戰(zhàn)略。輕重并舉并非簡單疊加兩類業(yè)務(wù)，而是通過資源整合實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)持有”與“服務(wù)輸出”的協(xié)同效應(yīng)。其核心在于以重資產(chǎn)為物理載體，以輕資產(chǎn)為價值引擎，形成閉環(huán)生態(tài)。其中，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)從“大規(guī)模開發(fā)”轉(zhuǎn)向“定制化建設(shè)”。同時，通過公募REITs、私募基金等工具實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，將沉淀資本轉(zhuǎn)化為滾動投資能力。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)則需聚焦從基礎(chǔ)服務(wù)到生態(tài)賦能，構(gòu)建“基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”三層體系。
