券商中國
2025-12-16 16:07
不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點正快速擴圍。近日，蘇州落地江蘇省首單不動產(chǎn)信托登記，成為開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點的第六個城市。
不過，券商中國記者在調(diào)研中了解到，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點進一步深入推進尚有不少難點，包括成本高昂、供需適配等問題，以及在頂層設(shè)計、法律配套方面還存在進一步突破空間。
不動產(chǎn)信托登記試點擴圍
不動產(chǎn)信托，是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，由信托機構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù)。
不動產(chǎn)在社會資產(chǎn)中占比較高，但此前無法直接作為信托財產(chǎn)登記，導(dǎo)致不動產(chǎn)信托面臨權(quán)屬不清、交易復(fù)雜、成本高昂等難題。而不動產(chǎn)信托登記正是破解這一難題的關(guān)鍵。
據(jù)了解，蘇州首單不動產(chǎn)服務(wù)信托的產(chǎn)品運行階段，委托人將名下房產(chǎn)、房產(chǎn)收益權(quán)、現(xiàn)金及保單權(quán)益等資產(chǎn)逐步納入信托體系。
在該案例中，信托產(chǎn)品在中國信托登記有限責(zé)任公司完成信托預(yù)登記并取得信托登記系統(tǒng)產(chǎn)品編碼和信托產(chǎn)品預(yù)登記完成通知書后，將委托人名下房產(chǎn)正式過戶至蘇州信托有限公司名下，作為信托財產(chǎn)的核心不動產(chǎn)標的，同時在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄清晰標注對應(yīng)信托產(chǎn)品編號等關(guān)鍵信息，通過“不動產(chǎn)權(quán)證注記+中國信登產(chǎn)品登記”的雙重模式，實現(xiàn)信托財產(chǎn)權(quán)屬的清晰界定與雙重確權(quán)。
蘇州是我國試點不動產(chǎn)信托登記的第六城。2024年12月，北京率先發(fā)布《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，在全國率先打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記路徑。
今年4月，國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在北京市通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，實現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)“零的突破”。其中，通州區(qū)案例為特殊需要信托——70歲的通州區(qū)居民田女士將其名下房產(chǎn)置入信托，為其40歲的自閉癥患者兒子的終身照護提供了可靠的經(jīng)濟保障。
與傳統(tǒng)做法相比，不動產(chǎn)信托登記試點實現(xiàn)了兩大突破：一是在不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄標注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)”，明確了該房產(chǎn)是信托財產(chǎn)；二是允許“非交易過戶”方式完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。
不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點受到市場歡迎。作為更好發(fā)揮信托服務(wù)經(jīng)濟社會發(fā)展功能作用的重要舉措，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點在短短一年內(nèi)已擴至北京、上海、廣州、廈門、天津、蘇州等六個城市。
業(yè)內(nèi)人士表示，不動產(chǎn)作為重要的資產(chǎn)類型，是個人和企業(yè)財富積累的主要載體之一。不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點落地及快速擴圍，有效破解了長期困擾行業(yè)的財產(chǎn)確權(quán)難題，對于資產(chǎn)隔離保護和有效傳承具有積極意義。
從“零突破”到應(yīng)用場景拓展
記者對不動產(chǎn)信托登記試點地區(qū)政策梳理發(fā)現(xiàn)，作為一項創(chuàng)新制度，不動產(chǎn)信托登記在試點過程中呈現(xiàn)出適用范圍、應(yīng)用場景逐步拓展的態(tài)勢。
2025年5月，上海六部門印發(fā)《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》。6月9日，上海信托、愛建信托各有不動產(chǎn)信托登記案例在上海落地，不動產(chǎn)信托運用場景拓展到家庭財富定向傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領(lǐng)域。
2025年7月，廣州、廈門相繼推動不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點。其中，廣州針對不動產(chǎn)信托設(shè)立時常見的不動產(chǎn)暫未滿足轉(zhuǎn)移登記條件的“卡脖子”問題（如未完稅等），創(chuàng)新引入預(yù)告登記制度。7月18日，廣州發(fā)放全國第一張不動產(chǎn)信托預(yù)告登記證明。8月15日，全國首單信托存續(xù)期追加交付不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)以及全國首單雙委托人不動產(chǎn)家庭服務(wù)信托在廈門落地。
2025年9月，天津市發(fā)布《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點的通知》，在全國范圍內(nèi)首次將盤活存量資產(chǎn)明確為不動產(chǎn)信托的核心應(yīng)用場景，并豐富了信托設(shè)立方式，除了“委托人已持有的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托”方式外，還拓展了“委托受托人購買不動產(chǎn)”方式。
隨后，全國首單企業(yè)存量不動產(chǎn)信托登記項目在天津濱海新區(qū)落地。該案例中，企業(yè)將其持有的位于大港某小區(qū)、價值300萬元的兩層配套商業(yè)地產(chǎn)，登記為信托財產(chǎn)，交由北方信托引入第三方專業(yè)機構(gòu)運營（如出租等），從而獲得持續(xù)收益。
2025年11月，江蘇省宣布將在南京市、蘇州市兩地開展不動產(chǎn)信托登記試點。隨后，蘇州完成了江蘇省首單不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。
多位業(yè)內(nèi)人士認為，從社會層面來看，不動產(chǎn)信托作為創(chuàng)新的財富管理與傳承工具，為養(yǎng)老等民生領(lǐng)域提供了全新解決方案。將“房產(chǎn)裝入信托”順應(yīng)了市場需求，有利于更好發(fā)揮信托在服務(wù)實體經(jīng)濟、優(yōu)化資產(chǎn)配置和保障財富傳承中的作用。
“非交易過戶”下雙重征稅難題
雖然不動產(chǎn)信托登記試點快速擴面，在進一步深入推進方面存在不少難點。記者在采訪中了解到，其中一個重要難題是稅收成本問題。
據(jù)了解，目前不動產(chǎn)信托登記主要采取“非交易過戶”方式，在一些地方已落地的信托案例中，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托時視為“交易”，面臨著高額的轉(zhuǎn)讓稅費?！俺嗽谛磐性O(shè)立環(huán)節(jié)需要繳稅，按現(xiàn)行政策，在處置階段預(yù)計還需要繳稅，存在雙重征稅問題?！币晃恍磐泄救耸空f。
采用何種納稅主體和適用稅率也是困擾之一。一位信托公司人士告訴記者，目前信托產(chǎn)品無法成為不動產(chǎn)的持有主體，也無法以信托產(chǎn)品作為稅收身份繳稅，因此在信托設(shè)立、存續(xù)、處置階段，均需按照信托公司（非信托產(chǎn)品）交易，而公司作為主體適用的稅率往往較高。
記者從業(yè)內(nèi)了解到，在某地的不動產(chǎn)信托登記案例中，以不動產(chǎn)合同金額計算，在信托設(shè)立環(huán)節(jié)，共繳納綜合稅費率近6%，其中，賣方稅費涉及印花稅、城市維護建設(shè)稅、地方教育附加、教育費附加、個人所得稅和增值稅共六種；買方涉及印花稅和契稅兩種，其中契稅稅率為3%，稅負較高。由于該案例剛成立，上述僅考慮裝入環(huán)節(jié)的稅收，暫未考慮未來房屋持有環(huán)節(jié)以及終止環(huán)節(jié)的稅收。
前述人士認為，較高的成本不僅增加了信托公司的成本，不少委托人也因此卻步。不動產(chǎn)信托普惠化需打通“登記－稅收”政策閉環(huán)，核心是消除重復(fù)征稅與明確信托納稅身份。
有信托行業(yè)人士建議，對于養(yǎng)老金融標準的不動產(chǎn)信托種類給予不動產(chǎn)信托進行稅收繳納認定，避免雙重征稅。例如，在信托設(shè)立階段，因委托人為交付信托財產(chǎn)而向信托公司轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，不屬于財產(chǎn)實質(zhì)轉(zhuǎn)移行為，其涉及的增值稅、契稅、所得稅及印花稅等，減免征收（可考慮從地方稅種開始實施，如契稅、房產(chǎn)稅、土增稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、地方教育附加稅等）。在受托人（信托公司）對不動產(chǎn)進行處置階段，視同委托人直接處置該不動產(chǎn)。涉及的稅收依據(jù)不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的實質(zhì)法律關(guān)系，按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
不少信托人士也關(guān)注到風(fēng)險防控問題。一家信托公司負責(zé)人表示，不動產(chǎn)信托涉及不動產(chǎn)、稅收、金融等多個領(lǐng)域，在監(jiān)管和政策制定方面確實要相當慎重，防范不法套利風(fēng)險。
規(guī)?；茝V尚需制度破冰
除了稅收政策有待完善，不動產(chǎn)信托登記規(guī)?；茝V還需要頂層制度安排和多方協(xié)同。
一位信托行業(yè)人士表示，當前不動產(chǎn)信托登記試點破冰，對于不動產(chǎn)信托未來的大規(guī)模推廣起到了極大的振奮作用。但必須看到的是，目前大部分城市和地區(qū)還存在著不動產(chǎn)登記缺乏相應(yīng)依據(jù)進行財產(chǎn)登記的困難，后續(xù)還需要各個地方進行探索試點，并最終在國家層面形成統(tǒng)一的頂層制度安排。
社會民眾對于信托的了解度不高，也是不動產(chǎn)信托規(guī)?；碾y點。信托屬于私募性質(zhì)，而不動產(chǎn)信托的潛在委托人不少都是普通老百姓，供需錯配問題明顯。
蘇州市不動產(chǎn)登記中心周勝、馬文清等撰文指出，我國不動產(chǎn)信托登記制度仍處于起步探索階段，在法律配套、稅收政策、風(fēng)險管控及受托人準入等方面仍存在系統(tǒng)性缺失。展望未來，我國不動產(chǎn)信托登記制度的健全與創(chuàng)新，亟需多方協(xié)同與系統(tǒng)推進。
其建議包括，首先，應(yīng)在法律層面盡快制定并出臺全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)信托登記操作細則，明確不動產(chǎn)信托的登記程序、法律效力及信息查詢等規(guī)則，實現(xiàn)信托財產(chǎn)的真正公示與破產(chǎn)隔離。其次，在優(yōu)化稅收方面，可參考國際經(jīng)驗，針對信托非交易性轉(zhuǎn)移的本質(zhì)，建立差異化的稅收優(yōu)惠體系，降低設(shè)立信托登記的成本。再次，應(yīng)鼓勵發(fā)展專業(yè)化的第三方不動產(chǎn)管理機構(gòu)和風(fēng)險管理工具，如引入房產(chǎn)價值保險、長期維護服務(wù)等，以應(yīng)對市場波動并提升信托財產(chǎn)經(jīng)營的可持續(xù)性。四是適度放寬受托人準入限制。
業(yè)內(nèi)人士分析，信托作為在《中華人民共和國信托法》下的法律架構(gòu)安排，未來如何作為一種獨立的法律主體參與到社會發(fā)展、社會治理和財產(chǎn)安排中來，對于信托的法律主體地位的認定以及配套的稅收和治理安排，這是不動產(chǎn)信托未來發(fā)展的長期問題和本質(zhì)問題。該問題需要以制度創(chuàng)新和改革的方式進行長期統(tǒng)籌推進。
排版：劉珺宇
校對：陶謙
