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康殷
2025-12-15 08:02
“銀行也在賣房了，比市場價低不少?！苯?，蘭州、廣東等地銀行通過線上平臺直接掛牌“直供房”的消息引發(fā)市場熱議。這些房源憑借顯著的價格優(yōu)勢和清晰的產(chǎn)權(quán)屬性，成為剛需購房者的“撿漏”新選擇。而這背后，是金融機構(gòu)不良資產(chǎn)處置從“被動清收”向“主動管理”轉(zhuǎn)型的深刻變革。
銀行“下場賣房”是特定經(jīng)濟環(huán)境下的選擇。近年來，受經(jīng)濟下行壓力與房地產(chǎn)市場深度調(diào)整影響，個人按揭貸款斷供、房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約現(xiàn)象增多，銀行持有的“法拍房”“抵債資產(chǎn)”規(guī)模持續(xù)擴大。這些資產(chǎn)長期滯留賬上，既消耗銀行資本金，又制約放貸能力，成為影響金融穩(wěn)健運行的隱患。
與此同時，傳統(tǒng)處置渠道陷入瓶頸，法拍房因稅費不清、清場困難、無法貸款等問題流拍率居高不下，資產(chǎn)價值在漫長處置周期中持續(xù)貶損。在此背景下，銀行主動下場賣房，既是化解自身風險的務實之舉，也是響應“保交樓、穩(wěn)民生”政策號召，避免資產(chǎn)“賤賣”，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的責任擔當。
值得注意的是，這一現(xiàn)象并非銀行獨有，消費金融公司、汽車金融公司等非銀機構(gòu)也在加大個貸不良資產(chǎn)出清力度，共同印證了行業(yè)處置模式的轉(zhuǎn)型。
銀行下場賣房這一處置方式的利弊呈現(xiàn)多面性。對銀行而言，直接賣房能顯著提升資產(chǎn)處置效率，加速資金回籠。同時通過自主把控交易流程，減少信息不對稱帶來的法律糾紛，最大限度保全資產(chǎn)價值。對購房者來說，“直供房”成交價普遍低于市場價16%—31%，且交易流程規(guī)范透明，還能享受按揭貸款等配套金融服務，有效解決了法拍房需全款支付的痛點，降低了“踩坑”風險。對市場而言，不良資產(chǎn)的有序消化避免了恐慌性拋售對房價的沖擊，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展筑牢緩沖墊。
但潛在挑戰(zhàn)同樣不容忽視。銀行的核心競爭力在于金融服務，下場賣房缺乏專業(yè)銷售團隊、市場推廣經(jīng)驗和客戶資源，可能面臨“水土不服”和成本收益失衡的問題。就房產(chǎn)如何做到合理評估、公平定價，有效防范內(nèi)部人員以權(quán)謀私等，對銀行內(nèi)控管理提出更高要求。同時，出售房產(chǎn)如果在產(chǎn)權(quán)、物業(yè)費繳納等方面存在瑕疵，一旦出現(xiàn)交易糾紛，將直接損害銀行聲譽。對市場而言，集中入市的低價房源可能短期壓制周邊房價，如蘭州某“直供房”集中小區(qū)，周邊二手房成交均價較上半年下跌4.2%，部分業(yè)主被迫下調(diào)掛牌價。不過這種影響邊界清晰，因“銀行直供房”成交量占全國二手房交易總量不足1%，且多集中在三四線城市或近郊，難以撼動整體房價體系。
值得一提的是，銀行除直接賣房外，在處置諸如房產(chǎn)等不良資產(chǎn)方面還有更豐富的成熟路徑與創(chuàng)新方案。將不良資產(chǎn)打包剝離給資產(chǎn)管理公司（AMC）是主流選擇，AMC利用專業(yè)特長以及更靈活的手段和更豐富的經(jīng)驗有助于不良資產(chǎn)的集中處置。2024年中國信達等機構(gòu)收購銀行不良資產(chǎn)規(guī)模超2200億元，憑借專業(yè)優(yōu)勢實現(xiàn)高效處置。銀行也可設(shè)立“特殊資產(chǎn)事業(yè)部”，或通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品引入資本市場投資者，實現(xiàn)風險共擔與收益共享。對于暫時難以出售的房產(chǎn)，可通過改造為長租公寓或保障性租賃住房的模式，既盤活了資產(chǎn)，又契合“租購并舉”的政策導向。針對“保交樓”相關(guān)項目，銀行與地方政府、優(yōu)質(zhì)房企合作注入續(xù)建資金或開展共益?zhèn)顿Y，助力住房按時交付，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。
總之，銀行下場賣房是特殊時期的戰(zhàn)術(shù)性選擇，核心目標是快速化解風險、回籠資金,但也需要重視防范交易糾紛等聲譽風險。從長遠來看，構(gòu)建多層次、專業(yè)化、市場化的不良資產(chǎn)處置體系才是根本之道。銀行應立足金融主業(yè)，當好資金提供者與協(xié)調(diào)者，通過與AMC、科技公司、地方政府的深度協(xié)作，運用更多創(chuàng)新模式化解房地產(chǎn)不良資產(chǎn)風險，既守住金融安全底線，又為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展注入持久動力。
本版專欄文章僅代表作者個人觀點
