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二季度以來(lái)，地方發(fā)布的擬用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地規(guī)模爆發(fā)式增長(zhǎng)。

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，4月份，地方公告的擬用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地面積達(dá)7198公頃，涉及金額達(dá)1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。截至5月13日，全國(guó)已有171個(gè)城市發(fā)布專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地計(jì)劃，合計(jì)收儲(chǔ)金額達(dá)到3918億元，明確涉及收儲(chǔ)宅地規(guī)模達(dá)到6565公頃。

克而瑞研究中心測(cè)算，若公布的收儲(chǔ)宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長(zhǎng)了54%，助力全國(guó)新房去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，建議各地主管部門進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)，讓更多“擬收儲(chǔ)”變?yōu)椤耙咽諆?chǔ)”，同時(shí)，細(xì)化專項(xiàng)債收儲(chǔ)地塊數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)識(shí)別不同城市板塊的庫(kù)存壓力梯度變化，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。

二季度擬收儲(chǔ)規(guī)模爆發(fā)式增長(zhǎng)

今年以來(lái)，地方發(fā)布擬用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地規(guī)模逐月增加。

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，全國(guó)已有171個(gè)城市發(fā)布專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地計(jì)劃，合計(jì)收儲(chǔ)金額達(dá)到3918億元。其中，除去沒(méi)有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購(gòu)總價(jià)2250億元，擬收儲(chǔ)面積總和達(dá)到6565公頃。

值得注意的是，二季度以來(lái)，地方公布的擬用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地規(guī)模爆發(fā)式增長(zhǎng)。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，4月份，地方公告的專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地面積達(dá)7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)還顯示，從宅地收儲(chǔ)清單來(lái)看，三四線城市擬收儲(chǔ)面積為5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購(gòu)總價(jià)1659億元，占比74%。從各城市收儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看，目前有13個(gè)城市擬收儲(chǔ)規(guī)模超過(guò)100公頃，其中僅有4個(gè)二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。鄭州擬收儲(chǔ)規(guī)模273公頃，高居首位，較第二名平頂山高出108公頃。擬收購(gòu)總價(jià)最高的城市是西安，合計(jì)公布125.6億元，較鄭州高出了9.6億元。西安收儲(chǔ)土地平均地價(jià)達(dá)到9100萬(wàn)元/公頃，也是13城中平均收儲(chǔ)單價(jià)最高的城市。

對(duì)于三四線城市收儲(chǔ)占比較高的原因，克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里認(rèn)為，相對(duì)于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面臨著更大的需求端波動(dòng)，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財(cái)務(wù)測(cè)算無(wú)法滿足開(kāi)工條件，導(dǎo)致城市潛在庫(kù)存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲(chǔ)成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

收儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)城市降庫(kù)存新模式

對(duì)于已公布的6565公頃收儲(chǔ)宅地規(guī)模，據(jù)克而瑞研究中心測(cè)算，按全國(guó)土地平均容積率折算，擬收儲(chǔ)宅地的理論建筑面積已經(jīng)超過(guò)1.3億平方米，超過(guò)估算的前四月新房銷售規(guī)模的一半。從降低庫(kù)存規(guī)模的角度來(lái)說(shuō)，若公布的收儲(chǔ)宅地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長(zhǎng)了54%，助力全國(guó)新房去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。

克而瑞研究中心還結(jié)合各城市近一年新房交易規(guī)模測(cè)算，若擬收儲(chǔ)計(jì)劃全部落實(shí)，將有14個(gè)城市廣義庫(kù)存下降超過(guò)1年。其中，九江、六安等新房交易規(guī)模較低的三四線城市，理論上可降低廣義去化周期超過(guò)3年，而漳州、南充、咸寧、金華、安慶、濱州等城市也超過(guò)2年。

值得一提的是鄭州，馬千里指出，鄭州廣義庫(kù)存去化周期下降達(dá)到1.1年，是今年迄今為止一二線城市中唯一因?yàn)橥恋厥諆?chǔ)改善廣義庫(kù)存超過(guò)1年的城市。

馬千里認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，各地政府通過(guò)高頻次公告有效改善市場(chǎng)供需預(yù)期，并成為當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)市政策體系的關(guān)鍵支撐。

馬千里建議，各地主管部門可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)，一是加速存量收儲(chǔ)計(jì)劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲(chǔ)”變?yōu)椤耙咽諆?chǔ)”，推動(dòng)政策由“穩(wěn)預(yù)期”向“穩(wěn)市場(chǎng)”實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變；二是著力構(gòu)建細(xì)化信息的透明機(jī)制，細(xì)化專項(xiàng)債收儲(chǔ)地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開(kāi)發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)維度，精準(zhǔn)識(shí)別不同城市板塊的庫(kù)存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控提供動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)支撐，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。

校對(duì)：王蔚