證券時報網(wǎng)
范璐媛
2025-05-15 10:24
5月13日，一則有關(guān)商品房現(xiàn)售制度的新聞引發(fā)了市場關(guān)注。
河南信陽市住建局發(fā)布《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，其中明確提及，文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。文件稱，該條款的適用范圍為中心城區(qū)，各縣可參照執(zhí)行。
按照該文件，信陽將成為近年來我國第一個全面實施商品房現(xiàn)售制度的城市。
近期，有關(guān)商品房現(xiàn)售制度的討論逐漸升溫。有消息稱，為重塑購房者的信心，現(xiàn)房銷售有望在國內(nèi)大規(guī)模推廣。但考慮到當前房地產(chǎn)業(yè)流動性相對緊張的現(xiàn)狀，這一做法似乎又不具備足夠的合理性。
現(xiàn)售制度要顛覆的，是沿用了數(shù)十年的商品房預(yù)售制度。過去多年來，該項制度為房地產(chǎn)企業(yè)提供了重要的融資渠道，并助力房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)高速發(fā)展。但在行業(yè)進入深度調(diào)整期時，這項制度反而加劇了風險敞口。
近年來，高層提出改革商品房預(yù)售制度，一些地方政府也開始做出部署。但由于行業(yè)流動性風險的存在，其步伐較為謹慎。
一個事實是，這一沿襲了多年的基礎(chǔ)性制度，正逐漸失去存在的基礎(chǔ)。但其如何退出，又關(guān)乎市場穩(wěn)定和金融安全。商品房預(yù)售制度，正在走向“十字路口”。
調(diào)整的關(guān)口
商品房預(yù)售制度，是指房企將尚未竣工的商品住宅進行出售，與購房者約定交付時間，并收取定金或預(yù)付款的一項制度。
該制度最早出現(xiàn)在香港，曾被稱為“賣樓花”。我國住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，便借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，引入了該項制度。
1994年，建設(shè)部出臺《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定，并于2001年及2004年進行了兩次修訂。
商品房預(yù)售制度為房企現(xiàn)金流的補充提供了重要條件。早年間，一些商品房項目僅靠“賣圖紙”，即可獲得項目啟動資金，然后再進行滾動開發(fā)。此后，有關(guān)商品房預(yù)售的監(jiān)管趨于嚴格規(guī)范，但這部分款項仍是房企的重要資金來源。
按照國家統(tǒng)計局的口徑，在房企資金來源中，“定金及預(yù)收款”一項的占比一直保持在20%以上，早期一度超過40%。近幾年，金融機構(gòu)的融資渠道有所收緊，但該比例仍然在30%以上。2024年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10.77萬億元，其中定金及預(yù)收款3.36萬億元，占比31.2%。
2020年8月，“三道紅線”政策出臺，房地產(chǎn)業(yè)去杠桿的大幕正式拉開。房地產(chǎn)過度融資，被認為是行業(yè)風險不斷凸顯的原因。沉寂了許久后，取消預(yù)售制度的聲音再度出現(xiàn)。
2021年下半年，隨著信貸收緊，房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期。隨著一些房企遭遇現(xiàn)金流困境，部分項目出現(xiàn)無法按時交付，甚至“爛尾”的情況。在此情況下，有購房者選擇不再支付房貸，從而使項目陷入“停工停貸”的窘境。
去年以來，在一系列穩(wěn)樓市政策的作用下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的局面。但“停工停貸”的沖擊波仍在，不少購房者更信奉“所見即所得”，從而傾向于購買二手房。在新房的選擇上，則傾向于購買現(xiàn)房。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾指出，2023年以來，盡管房地產(chǎn)市場總體下行，但新變化是期房銷售下降，而現(xiàn)房銷售增長，二手房銷售穩(wěn)定。
他表示，目前，現(xiàn)房銷售已經(jīng)占到全部新建住房的30%左右，海南全省及部分土地依賴度較小的城市實施全域現(xiàn)房銷售。
由此，商品房預(yù)售制度面臨調(diào)整的關(guān)口，推行現(xiàn)售制度成為各界呼吁的重點。
另一個背景在于政策層面。
2024年7月，《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》發(fā)布，強調(diào)要改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度改革正式被提上日程。
去年以來，住建部多次在公開場合表示，“有力有序推進現(xiàn)房銷售”。在去年末的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部將推進現(xiàn)房銷售列為2025年的重點工作之一。
地方政府層面，關(guān)于推進現(xiàn)售的嘗試早已有之。近兩年，部分城市在土地出讓中，設(shè)置了“競現(xiàn)房面積”環(huán)節(jié)，將“現(xiàn)房銷售”作為拿地條件之一。去年9月，深圳在一宗掛牌土地中要求“商品住房需全部實行現(xiàn)房銷售”。另有不少城市推出了現(xiàn)房銷售試點項目。
今年年初，多地明確提出推進現(xiàn)房銷售。2025年長沙市政府工作報告明確表示，有力有序推進現(xiàn)房銷售。昆明在今年1月出臺的樓市調(diào)控政策中，也提出有力有序推進現(xiàn)房銷售。今年年初，山東、浙江兩地的省級政府部門均在文件中提及推進現(xiàn)房銷售。
歷史使命與現(xiàn)實價值
雖然取消預(yù)售制度的觀點得到人們一定程度的支持，但該制度是否已完成歷史使命，仍然存在爭議。
北京某大型房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，推行商品房預(yù)售制度的初衷，是為房企補充現(xiàn)金流，促進商品房的供應(yīng)。如今，我國房屋總供需已邁過平衡點，大規(guī)模建設(shè)商品房的時代已經(jīng)過去。從這個意義上說，預(yù)售制度已經(jīng)完成了歷史使命。
“但也要考慮當下的現(xiàn)實?！彼瑫r指出，當前房地產(chǎn)業(yè)的流動性仍然較為緊張，若全面取消預(yù)售制，無疑會加劇這種緊張局面，使風險敞口再度擴大。
他表示，出險房企已經(jīng)難以獲得金融機構(gòu)的貸款，其資金來源高度依賴銷售端。若取消預(yù)售制度，這些企業(yè)的資金鏈將再度繃緊，不僅容易誘發(fā)新的風險，而且不利于“保交樓”等民生工作。
此外，各地推進的“好房子”建設(shè)，也需要資金支持。若少預(yù)售資金這一項，這種支持無疑會打折扣。
事實上，相比外界對取消預(yù)售制的堅決態(tài)度，從業(yè)者普遍認為，對該制度的誤解，主要來自于執(zhí)行層面的松動。
預(yù)售資金的主要作用在于保障項目開發(fā)建設(shè)。但很長時間以來，不少地方對預(yù)售資金的監(jiān)管形同虛設(shè)，違規(guī)挪用預(yù)售資金的情況屢見不鮮，以至于在企業(yè)尚未出現(xiàn)主體信用風險時，項目就容易因缺乏資金而停工。
相比之下，若嚴格按照要求對預(yù)售資金進行節(jié)點性管理，該制度仍然能夠很好地保障工程建設(shè)。
從地方政府的角度，若驟然取消預(yù)售制度，也會面臨不小的風險。
2024年8月，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對一份有關(guān)促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的政協(xié)提案進行了答復(fù)。對于其中取消商品房預(yù)售制度的建議，湖南省住建廳的回復(fù)是，“商品房預(yù)售制度支撐了房企的高周轉(zhuǎn)模式和當前的房地產(chǎn)市場規(guī)模，已經(jīng)形成一種巨大的慣性和利益捆綁，如果短期內(nèi)強制全面實行現(xiàn)房銷售，必將引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)甚至全省經(jīng)濟的劇烈震動，相關(guān)風險不可小覷?！?/p>
這份回復(fù)還具體分析了其中的三種風險：對購房者而言，將因房價上漲受損。對房企而言，將加劇經(jīng)營困難。對社會而言，將影響經(jīng)濟增長。
該回復(fù)表示，“如果驟然推行現(xiàn)房銷售，將可能導(dǎo)致大量房企資金緊張，無力摘牌，引發(fā)大規(guī)模流拍，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模收縮，并進而影響關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，甚至帶來GDP增速收縮?！?/p>
這種說法并非危言聳聽。當前，土地出讓金仍是地方財政收入的重要部分，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)不僅能貢獻稅收，還可解決大量就業(yè)。從這個角度，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和行業(yè)的流動性仍然事關(guān)重大。
值得注意的是，近期很多省市在提及推進現(xiàn)售制度時，都采用了“有力有序”的措辭，也說明該項制度的推進不能一蹴而就。
漸進式改革是常態(tài)
那么，預(yù)售制度應(yīng)如何調(diào)整？
湖南省住建廳給出的方案是，推進現(xiàn)房銷售試點，指導(dǎo)長沙等地制定金融、財稅、土地支持政策，穩(wěn)步提升現(xiàn)房銷售比重。同時，堅持常態(tài)長效監(jiān)管，防止違規(guī)提取預(yù)售資金。
也即，一邊強化監(jiān)管，一邊探索新路，實施漸進式改革。
李宇嘉指出，現(xiàn)售能不能推下去，關(guān)鍵看配套政策。其中，金融支持和降低地價是兩項最重要的措施，都會減輕現(xiàn)房銷售的資金壓力。同時，營商環(huán)境也需改善，推進“拿地即開工”“銷售即辦證”，推進手續(xù)容缺辦理，加快規(guī)劃報建流程等，從而為現(xiàn)房銷售“開綠燈”。
目前已有多地出臺現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度等。
信陽此次發(fā)布的政策，也明確了“新老有別”。即已取得施工許可證的項目仍按老辦法申請預(yù)售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預(yù)售許可；文件印發(fā)后新出讓土地，則一律實行現(xiàn)房銷售。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，信陽此次全面推動現(xiàn)售政策，有其特殊性。
根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年1~4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。陳文靜指出，在較弱的市場表現(xiàn)下，信陽已有不少項目實質(zhì)上處于現(xiàn)房銷售的狀態(tài)。整體來看，信陽近年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)偏弱，土地成交量低，現(xiàn)房銷售對于短期市場的影響相對較小。
她還建議，在庫存量大的城市或區(qū)域推進現(xiàn)房銷售，符合中央“嚴控增量”的要求。但對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，現(xiàn)房銷售將導(dǎo)致短期新增供應(yīng)減少，這些地方更需要精準把控推進節(jié)奏和力度，謹慎執(zhí)行。
李宇嘉也指出，監(jiān)管部門在推出現(xiàn)房銷售制度時，要考慮其對整個行業(yè)和市場的沖擊。在當前樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時期，不適合一刀切。
他表示，現(xiàn)房銷售的新模式，必然是對新出讓地塊而言。即便選擇預(yù)售模式，也不是過去那種粗放、缺乏監(jiān)管的預(yù)售。不僅預(yù)售資金會被嚴格監(jiān)管，拿地也需要自有資金，再加上“封頂才能辦按揭”等，預(yù)售和現(xiàn)售的差別也沒有那么大。
“未來相當長一段時間內(nèi)，必然是期房與現(xiàn)房并存的時代?！崩钣罴握f。
