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近日，河南信陽對(duì)商品房預(yù)售管理新政公開征求意見，其中提出“新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”。該政策引起市場(chǎng)較大關(guān)注。

據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年年末以來，全國(guó)已有多個(gè)省份出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)房銷售可以降低購房者購房風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房企產(chǎn)品品質(zhì)提升，有助于改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，但現(xiàn)房銷售模式下仍有部分問題需要面對(duì)，建議優(yōu)先在庫存大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

信陽擬對(duì)新出讓土地建商品房實(shí)行現(xiàn)房銷售

近日，信陽住建局對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》公開征集意見。

其中提出，嚴(yán)控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照有關(guān)規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”或“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

同時(shí)，在嚴(yán)格預(yù)售資金繳存、規(guī)范預(yù)售資金使用、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制、合理把握工程進(jìn)度、準(zhǔn)確界定新出讓土地等方面提出具體措施。

值得注意的是，信陽新政在嚴(yán)格預(yù)售許可條件方面明確提出“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，這一表述受到市場(chǎng)較大關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，信陽新政有關(guān)現(xiàn)房銷售的表述，意味著對(duì)于那些還沒有開工的項(xiàng)目，接下來要推進(jìn)現(xiàn)房銷售了。對(duì)于開發(fā)商來說，拿地方面就需要客觀評(píng)估，更好把握拿地的性價(jià)比和財(cái)務(wù)測(cè)算。

多個(gè)省份已出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來，全國(guó)已有多個(gè)省份出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，由于執(zhí)行現(xiàn)房銷售模式時(shí)，銷售階段房源所處的狀態(tài)不同，對(duì)于購房者、房企、行業(yè)均有著不同的影響：

對(duì)購房者而言，可以降低購房風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目建筑質(zhì)量所見即所得，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對(duì)板”以及爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房企而言，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購房者，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)，從而推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升?，F(xiàn)房銷售更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏蟆?/p>

對(duì)行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，能夠直接改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。另外，現(xiàn)房銷售對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量提出了更高的要求，促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

陳文靜同時(shí)指出，現(xiàn)房銷售模式下，仍有部分問題需要面對(duì)，第一，由于現(xiàn)房銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當(dāng)前更晚，較為考驗(yàn)房企資金情況；第二，現(xiàn)房銷售一定程度會(huì)影響新房供應(yīng)規(guī)模，對(duì)于部分庫存量較小的地區(qū)來說，更需要地方政府進(jìn)行精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度；第三，現(xiàn)房銷售對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資金要求也將提升。

在陳文靜看來，要更好的發(fā)揮現(xiàn)房銷售模式所帶來的優(yōu)勢(shì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從市場(chǎng)的角度來看，建議優(yōu)先在庫存大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，逐漸由期房銷售向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)型。

校對(duì)：王錦程